商品房二楼露台归属最新法规,“楼顶平台、低层露台、错层阳台”的共有与私有

现代小区的设计理念越来越现代化，出现了许多时尚实用的“屋顶平台、低层露台、错层露台”等开放式室外空间，这些空间是由小区业主共享，还是由附近业主私有？ 这恐怕是很多人不懂的问题。

对于上述室外空间的附近业主来说，近水楼台先得月，自然认为这些空间是私有的，只能自己使用，除非进行违法活动，否则其他业主无权说三道四。 对于其他业主来说，一些人只要是对外开放的空间，比如这些小区内的“楼顶平台、低层露台、阳台”，就应该由小区业主共享，个别业主自行个人利用，是侵犯其他业主分享权的行为

上述两种说法，哪个是正确的？ 法律一般认为，只要是业主们可以通过公共楼梯上的“屋顶平台”，且符合计划，这些平台就属于业主的共同平台。 该平台不具有使用独立性，因此其他所有者也可以同样使用。 但是，如果只能从楼顶业主的房子到达，且按照计划“楼顶平台”也在该业主与开发商签订的房屋买卖合同中，则该平台的所有权属于该业主所有，其他业主将使用该平台

生活中常见的情况与此类似，两层“错层阳台”的空间是楼下业主专有的，还是楼上楼下两层业主共有的？ 楼上的业主可以随便盖地板，把阳台的空间隔开，增加一间房子吗？

针对这个问题，我们在现实中看到了整个小区在“错层阳台”空间里铺地的现象，很多人直观地认为这个两层楼的阳台空间应该是楼上楼下的业主共有的，楼上的业主自然可以铺地。

事实没那么简单。 让我们来看看2011年广东省深圳市中级人民法院判定走错楼梯的阳台为单一业主私有的案例。

张老师和黄老师是深圳市南山区奥某花园楼上楼下的邻居，张老师是楼下的老板，黄老师是楼上的老板。 张老师家阳台的高度在二楼，黄老师家的阳台上开着窗户。 之后，黄老师把两层楼的阳台空间用地板隔开，在阳台上盖了房子。 张老师发现后，不同意黄老师的建设行为，认为侵犯了自己的私有土地，造成了损失，双方由此引起争议，协商未果，向法院提出诉讼。

法院审理时，黄师傅辩称，两层楼的阳台空间应视为两户共有的空间，双方有权合理使用，张老师无权单人使用。 该小区除尚未装修的业主外，95%的业主按照开发商的这一承诺建设，使上下两家完全独立，确保房屋使用安全。 物业公司在业主进行建设时，也给予了技术指导，可见该建设是整个小区约定的一般装修方案，符合开发商和物业公司的相关规定，符合广大业主的一致意愿。

张老师认为本人对阳台有专有所有权。 该房屋的《房地产买卖合同》附件中有深圳市地籍测绘大队出具的房屋建筑面积分户平面图，因此“二层阳台”标识清晰。 根据国土部门竣工验收备案测绘图，该阳台为两层，按照法律规定，该阳台应认定为专有部分，称为《物权法》。 黄老师的建设行为必须征得该阳台所有权人的同意，否则就是侵权。

经审理，法院认定为最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的建筑区划内专有空间，具有结构独立性，可以明确区分，使用独立性，可以独占使用，可以登记为特定所有权客体，或者规划上属于特定房屋，由建设单位销售

本案中，根据房屋建筑面积分户平面图，该阳台应归楼下业主张某所有。 黄某建在这个空间里，无论是否影响张某，都要征得权利人张某的同意。 至于建在该小区内具有普遍性，这些行为并不一定正确，黄某不能以此作为侵权理由。

据此，法院判决黄某将盖在这个阳台上的房子拆除、恢复原状，并赔偿张老师阳台地板的损失。

【法条链接】

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋、车位、车位等特定空间应当认定为物权法第六章所称的专有部分： (一)具有结构独立性，可以明确区分； )二)具有使用上的独立性，可以排他地使用； (三)可以登记为特定业主的所有权对象。 属于规划特定房屋且建设单位销售已按规划纳入该特定房屋买卖合同的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整个建筑物。

【律师点评】

如果你是法律上拥有“屋顶露台、低层露台、错层露台”的业主，你应该搞清楚这个平台的所有权归属，尽量考虑其他业主的误解，实现邻里和睦，互相照顾，当然自己的权益也要冷静如果你是其他业主，意识到并不是所有平台都是共享的，在主利时，不得妨碍平台私有者的合法使用，不得盲目实施不法行为。