已有超50城支持以旧换新_全国超50城支持住房“以旧换新”，专家：最关键一环是旧房能卖出去

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全国超50城支持住房“以旧换新”，专家：最关键一环是旧房能卖出去

自5月15日起，广州市花都区启动了一项名为“焕新购”的商品房以旧换新活动，该活动将持续至2025年5月14日，旨在促进商品房实现“从小变大”、“以旧换新”和“由低配升级到高配”。

本次活动打破了房地产开发企业、中介机构与换房者之间的壁垒，倡导三者共同参与旧房卖出新房买入的“焕新购”过程，并签署三方协议。中介机构优先协助换房者处理旧房交易，压缩交易时间，而房地产开发企业则根据“旧房卖出”的速度提供中介阶梯式佣金和购房者的折扣等级方案，力求加速交易进程。

业内专家分析称，花都区此番政策制定得相当细致入微，有助于激发业主更换房屋的积极性，并降低了换房成本。同时，本次活动覆盖了从买卖、装修、租赁到搬家、贷款等多个环节，并提供了相关的优惠政策，从而缩短交易周期，降低成本。

自2023年以来，全国已有超过五十座城市表明支持商品房的“以旧换新”政策，其中多数城市已经落实并初见成效。如今，各地政府愈发关注并科学系统地支持这一政策。商品房“以旧换新”已经成为消化库存房产、优化新增住房供应的一个重要手段。

在广州花都的“焕新购”活动中，除了房地产开发企业和中介机构外，家装家居企业亦加入了行列。官方提倡企业提供家装折扣方案及优惠券等福利，以此支持换房者旧房翻新和新房装修，提高旧房价值，加快新房入驻。

据了解，此次活动共吸引了25家房地产开发企业及其项目、14家家装家居企业和10家中介服务机构的参与。全国有意出售旧房的业主都可以报名参加广州花都区的“焕新房”活动，然而，换购的新房必须是在花都区域内参与活动的房地产项目。

“焕新购”活动还鼓励参与活动的房地产开发企业提供更多实质性的优惠，如在原房价基础上实施“双重折扣”，并提供特别补贴、购房大礼包、物业费减免等一系列特别优惠方案，确保换房者能从中实实在在获益。

针对具体的“以旧换新”操作流程和优惠措施，一家参与本次“焕新购”活动的中介机构工作人员表示，旧房换新房的过程会根据每位业主的不同情况进行个性化定制，中介会尽力为客户争取最优的交易条件。具体优惠幅度则会根据旧房的实际情况和换房需求有所不同。

活动涉及的房地产项目大多位于繁华商圈、交通枢纽或者风景名胜区附近，房源质量较高。许多开发商的负责人表示，他们目前在售的所有户型都将参与此项活动，其中包括学区房。

据广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，花都区推出的这一政策具有精细化特点，有利于刺激业主换房热情，降低换房成本。例如，鼓励中介机构为换房者在换房空窗期内提供租金优惠的过渡期租房服务，照顾到了换房者在售旧购新期间的临时租住需求。

本次活动涵盖从买卖、装修、租赁直至搬家、贷款等环节的多项政策支持，有效缩短了交易周期，降低了交易成本。“总的来看，各项优惠叠加后，实际上给换房者带来的优惠力度是比较大的。”李宇嘉指出，“不过，公开报道中并未明确规定这些扶持措施的具体量化指标，因此建议相关行业协会和组织积极动员会员单位，由领军企业率先明确具体支持力度，以便消费者能直观感受到实惠。”

今年起，全国已有超过五十座城市宣布支持商品房“以旧换新”，大部分城市已付诸实践，初步显现成效。据中指研究院的监测数据，各地支持“以旧换新”的举措主要有两种形式：一是房地产开发企业联合经纪机构优先推销旧房，若在规定时间内成功售出，则按照流程购买新房（称为“中介优先售房模式”）；另一种则是由开发商或国有企业收购旧房，购房款项可用于购买指定的新房项目（称为“旧房收购模式”）。

此外，为促使居民“以旧换新”，部分地方还会对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予购房补贴。更有城市结合以上三种方式，从多个层面推动当地商品房“以旧换新”。

“中介优先售房模式”广泛应用，参与活动的房地产项目较多，为换房者提供了丰富的选择。房地产开发商、中介机构和家居企业等多方市场主体的联手参与，有力地激活了市场的活力。

相比之下，“旧房收购模式”因其背后的国有资本背景，相对更为稳定，从各地的实践经验来看，成交情况较好。但现阶段各地的“旧房收购”多处于试点阶段，“以旧换新”的房源规模通常不超过一千套。

今年，郑州市及无锡市梁溪区成为了“旧房收购模式”的优秀实践案例。例如，梁溪区于4月2日启动首批“以旧换新”试点，在短短一个月内，成交房产已超过40套，转化率超过85%。而在4月20日启动二手房“以旧换新”试点工作的郑州市，截至5月10日，网络报名平台累计收到504份报名申请，其中初步符合条件的二手房源达255套，经过与换房者现场洽谈，共有104套房源的客户表达了换房意向。

目前，郑州市已经取消了二手房“以旧换新”工作的试点期限和试点区域限制，在市内八区全面推行。其中，郑州城发安居有限公司收购的二手住房房龄要求已从原来的15年放宽至20年。

易居研究院研究总监严跃进认为，郑州市全面推广旧房收购和“以旧换新”模式，体现了官方指导下的有序规划与运营。这也显示出全国各地对商品房“以旧换新”政策的关注度日益提升，且支持力度正变得更加科学和系统。5月以来，深圳、上海、广州等一线城市相继启动商品房“以旧换新”活动，标志着“以旧换新”已成为各地二季度优化房地产市场政策的重要工具之一，同时也是消化存量房产、优化增量住房的重要途径之一。

然而，李宇嘉指出，从目前各地公布的数据来看，尽管各城市的“以旧换新”意向登记、有效登记以及完成新房意向认购的数量表现令人满意，显示出二手房以旧换新以及改善型需求的巨大潜力，但这背后离不开存量房源近期价格下降幅度较大的现实原因，促使业主意识到必须通过房屋置换来追求更好的居住环境，同时也为了实现资产保值增值。

李宇嘉强调，实行“以旧换新”的关键在于旧房是否能顺利售出。从近期各地的数据来看，参与活动的二手房卖出数量并不多，难以真正实现新房从预订到签约、办理按揭等后续环节。一方面，二手房本身的交易周期较长；另一方面，进入5月份后，二手房交易反弹势头有所减弱。此外，在推进“以旧换新”过程中，各地在税费减免、国有企业收购、抵押品转移等实质性利好政策方面的落地效率不高，对于推动旧房销售的动力仍有待加强。

他总结道：“因此，商品房‘以旧换新’可以作为一种途径，但能否发挥最大效果，既取决于地方政府、开发商和金融机构是否愿意让利，比如减税、降费、降低按揭利率，推动带押过户等。另一方面，还需看二手房业主是否愿意降低价格，开发商是否愿意拿出优质房源并予以让利销售等因素。”

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