温州入秋时间,各种迹象表明，温州楼市一夜入秋？

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全国上下房地产调控的风雨来了，房地产行业整体迎来了下滑的趋势，温州自然无法幸免，许多调控政策同时出现。

土地拍摄市场“限房价、限溢价、地价竞争、价格战建设”等调控政策出台，在打破房价假象的同时，也限制了开房利润空间。 这意味着在开设住房时必须更加慎重和合理。

而最近新出台的“新规六条”中，又对房开新房销售方面增加了诸多限制，不仅进一步“锁住”新房房价，同时还对热点二手房源发布至指导价，相当于是增加了二手房销售阻力，降低二手房交易热度。

自此，温州8月份无论是新房市场还是二手房市场的成交量都出现了大幅度的下滑！

资料来源： C21温州研究中心

温州房管预售系统数据显示，2021年8月份温州市区一手住宅（含安置房网上认购）销售备案1725套，环比下降19%，同比下降44%。二手住宅成交备案2440套，环比下降14%，同比下降22%。

而且市场在经历了上半年的开房后擅自拿地后，现在不仅有大量的未开盘项目，还有很多存量房源。

同时，因为相关调控政策，购房者开始进入观望期，新盘去化速度减速明显，二手房交易难度上升。

在目前的市场环境下，房企对市场信心不足，拿地压力增加，对房企利润影响较大，这为什么会造成温州上半年和下半年的“冰火两重天”？

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首先自然是土拍，温州楼市是典型的新房市场，土拍的热度很大一部分也会传导到新房市场，从而也会间接影响到二手房，土拍的楼面价同时也决定了新房市场的房价。

8月26日，龙湾连续四宗地块面市，其成交结果令人大跌眼镜，龙湾四宗地块中，一宗地块流拍，另外三宗地块溢价率最高1.1%，最低0.3%。

资料来源：浙江省土地使用权网上交易系统

而8月27日，中央绿轴板块在今年首个——中央绿轴区域G-42a地块也成功转让，最终成交结果同样惨淡，仅三轮报价最终被首开以总价26.1亿元竞得，楼面价约17214元/，溢价率竟只有0.62%。

中央绿轴是温州市区人气板块之一，甚至被称为温州“鼎级”板块，因此中央绿轴地块的出让结果具有代表性。

本次地块位于瓯海区梧田街道林村，根据区位图显示，该中央绿轴地块区位条件优越，周边整治度高，自带3垟湿地生态加持，地块价值明显。

图：浙江省土地使用权网上交易系统

但是，如此优秀的中央绿色轴心，在土拍市场上也是“枪杆子上回去”的！

温州土拍市场目前的颓势，与上半年的“群雄鼎立”相比，有着天壤之别。 上半年，大部分地块出让后，不少房企竞相抢房，最终以“封顶竞拍”、溢价率30%以上的成交结果出让

这宗中央绿轴地块的成功出让意义斐然，这象征着温州土拍市场的下行已成明显趋势，房企在土拍市场，已不再像上半年拿地时那样肆无忌惮，拿地成本与难度的提升，让房企不得不经过深思熟虑后才敢下手！

图：浙江省土地使用权网上交易系统

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其次，当然是国内组合拳式的控制。

从房地产整体宏观市场来看，自下半年起的调控几乎不断，无论是土拍市场、新房市场还是二手房市场都有着力度不小的调控政策出台。

众所周知，早在去年开始，一张大网就已经蓄势待发，三道红线先浇灭开发商的嚣张气焰，贷款红线制约银行，土地出让金划归税收制约地方政府。

政府、开发商、银行、炒房客四维一体的大网已经织成。

至此，推动楼市压路机前进的三个要素都套上了紧箍咒。 然后通过二手房贷款收紧，停止了楼市的流通性。

这一系列操作是目前国内楼市哀鸿遍野的最大原因。

据不完全统计，截止今年七月底，全国楼市调控次数多达352次，其中无论是对土拍市场的“双限双竞”等政策，还是新房市场的“限购”等政策，或者是二手房市场的“限贷限售”等政策，对整个楼市也都是暴击。

作为不动产“泥石流”的学区房，今年以来同样的讣告不断。 曾经像白天一样，但现在心烦意乱。 中央府在短短几个月内，就把学区房多年发展积累的基础全部丢掉了。

近期，北上广深等22个热点城市的限塑码再次震惊房地产行业！ 由于土地摄影供应、土地融资、拍卖规则等多方面限制，各大企业在拿地时“如履薄冰”！

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这种市场情绪对楼市后续有何影响？

从短期来看。

无论是宏观还是地方调控，骤冷的土拍市场和下跌的整体成交量，难免会给下一个温州楼市带来不安。

其实从前几天的土拍来看，很多人对这种极低的溢价率感到惊讶，以前没有动过的封闭竞争，现在最低也不到1%。

但其实政府对三个地块的溢价率下降了25%。 你觉得只是为了降低地价吗？

更多还是为了降低高溢价率对土拍带来的刺激。

不妨这么来看，上半年出让的时代地块楼面价11089元/，瑶溪南和瑶溪北单元的两宗地块也在1.1万元/左右。

这其实只是个数字游戏罢了。

想稍微提高溢价率的话，把底价设定得低一点，想把溢价率设定得低一点的话，把底价设定得高一点。

不过话又说回来，上半年市场火热，土地楼面价屡创新高，但依旧难以浇灭开发商抢地的热情。

目前，尽管楼价也不算低的市场，但开发商手握土地，却止步不前，不仅控制了利润上限，也明显成为下一个楼市行情的展望和自身财力的重新定位。

而从长期来看。

大家也不用对温州楼市太悲观，调控只是一时，不可能是一世。

客观地看，温州的基本面没有问题，在人口、经济、城市建设等方面稳步上升。

即使现在的控制普遍性恶化，隔靴搔痒也好，真的想控制，真正决定楼市的不是调控，是供需。

供需，是分析一切的根本，需求长时间大于供应，才是价值的根本。人口增速房子增速，才是我们寻找温州势能的关键，从上一轮温州楼市的大周期来看，人口、经济以及供需平衡，温州楼市的底子一直都撑得起场面。