有业主3年前做经营贷购房续不上了_经营贷到期楼市崩盘？2024轮到穷人割土豪的韭菜了？

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经营贷到期楼市崩盘？2024轮到穷人割土豪的韭菜了？

探索山东半岛房地产市场：从关注"半岛楼评"开始

正文约3497字，预计阅读时间为5分钟

作者/观察员老王

仇富心态加上楼市崩盘的担忧，让人们对这个话题充满兴趣。然而，作为有能力购房的普通大众，我们必须深入探究其背后的真相：

富裕阶层真的正在抛售房产，而2024年是否会成真？

1 青岛房地产市场的三个真实数据

诚然，此轮舆论领袖的观点似乎无懈可击，但我们仍然难以从中找出太多的问题。

受口罩影响，2020年银行大量发放利率低于公积金的经营贷款；企业家借此购买房产；然而，经营贷款一般需要在3至5年内还本重贷；一旦房价下跌，许多人将无法获得原来的贷款额度；因此，家庭金融系统可能会崩溃，迫使人们效仿房地产巨头低价出售房产。

在这种情况下，我们可以等待他们在困境中低价抛售房产，然后再考虑购房。

这种逻辑或许在深圳、苏州、杭州等城市存在。许多知名的地产评论家都在讨论类似的话题，例如："深圳有人经营贷款即将到期..."。

那么，青岛的情况又是怎样的呢？我们需要查看以下三张图表。

在我的咨询业务中（每年超过1000个案例），超过70％的客户属于中产阶级及以上。他们非常重视投资回报率。然而，当我们回顾过去五年的青岛房价和交易量时，我们会发现青岛的市场表现相当稳定，再加上限购和限售政策，可以说青岛是"房住不炒"政策执行得最好的城市之一。

过去三年，青岛的房价相对稳定，流动性较差。2020年购买房产的人主要是为了满足自住需求，无论是麦岛还是浮山后地区。

其次，我们来看一下青岛居民的负债比率。

青岛的负债比例仅为48.5%，相比之下，一线城市和部分二线城市的负债比例更高，甚至不如合肥、贵阳、昆明等城市。尽管如此，青岛的负债比例仍优于泉州、大连等城市。

由于没有过度负债，青岛的房地产市场在下跌时能够保持稳定，而不急于大幅降价。因此，我认为2024年真正面临风险的是那些高负债的城市。

最后，我们需要看看2020年青岛哪些房子销售良好。

高端改善型房源与西海岸的低价炒作房源几乎各占一半。这些房源是否有大幅降价，将直接影响到青岛二手房市场是否会出现暴跌。

2 两端市场的波动并不能满足刚性需求

到目前为止，2021年的十大热门房源已经开始出现分化。

在豪宅方面，海信·君澜和银丰·玖玺城的表现截然不同。

君澜的二手房在市场上仅有9套在售，且大多数位于较低层。大批购房者手持现金等待购买，目前该社区的部分业主甚至还采用了资金审查的方式来销售他们的二手房。

因此，割肉卖房在君澜是不存在的，许多房源只要挂出就能够在当天找到买家。

然而，银丰·玖玺城的二手房则较多。这里的业主主要是新兴贵族，他们之前缺乏卖房经验，大多遵循传统的地段理论来选择住房。

交房后，很多人可能会对自己的选择进行纠正。

无论是在君澜还是银丰·玖玺城，这些房源与普通人的关联度并不大。

在中高端住宅中，我们经过仔细筛选，发现大云谷·金茂府有一套急售成交房源。可能是因为房东急需用钱，他以588万元的价格出售了自己的房产。

但如果你考虑到中介费用和税费，这套房子实际上并不比购买现房便宜。购房者之所以青睐二手房，更多的是看中了即时入住的优势。

此外，根据我们的调查，这只是金茂府的一个特例。这表明青岛的豪宅和高端住宅，只要有适当的价格调整，就会有买家接手，无需大幅降价。

银丰·玖玺城等少数项目的2024年价格波动较大，主要原因是产品未能达到预期，许多最终升级的购房者正在进行纠正，而不是因为房东的资金出现问题。

至于西海岸的一些问题区域，它们在过去并不是富豪的选择，现在也不太可能是改善型购房者的首选。

因此，在浮山后和麦岛没有新的土地供应的情况下，在青岛购买了少量优质房源的人，即使需要资金周转，他们也没有必要恐慌。

3 2024年寻找折扣房源并非不可能

尽管我对青岛核心城区的整体形势持较为乐观的态度，但我认为在全球经济和房地产市场总体下滑的背景下，偶尔出现的二手房抛售现象仍然是不可避免的。

房子不会成批成批地卖出，你也不可能在一个中介那里找到七八套特价房源供你挑选。上午推出一套价格低于市场价20万元至50万元的房子，下午或晚上就被卖掉的消息，可能会时常听到。

问题是，当你遇到真正的馅饼时，你如何抓住机会？

在我看来，有以下几个关键因素：

首先，你需要了解什么是好房子。有些房子低价出售，而且同一小区的一百多位业主也在竞争性地卖房，那一定是因为房子本身存在问题或者物业管理很差。你低价购入看似捡了便宜，实际上是帮助别人解套。

细致研究房源后，确定目标楼盘，这是第一步。

其次，找到合适的销售渠道。如今，许多人在卖房时并不依赖中介门店，而是会选择通过发布文章或视频的大V来推销自己的房子，而在专业人士的帮助下，买卖双方通常都能达成双赢的局面。因此，如果你在中介门店找不到合适的房源，不如将自己的需求委托给专业人士。

最后，不要贪婪。了解好房子的价值和正常价格，当有人急于出售时，你可以尝试适度压价，但不要幻想能够获得巨大的优惠，因为在等待好房子的人中，肯定不止你一个。

相较于那些持续上涨的城市，2024年在青岛的二手房市场上找到折扣房源的机会将会减少很多。因此，你必须具备正确的观念并做好充分的研究，才能实现良好的结果。

否则，你还要等待何时才是最佳时机呢？

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