2023年35岁以上租客占比或超35%_“好房子”引领住房租赁新增长

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“好房子”引领住房租赁新增长

2023年国家统计局发布报告称，经过改革后的房地产市场供求进入了新的平衡阶段。随着经济社会的进步，人们对于租赁住房的要求从“能租得起”转变为“租得好”。政府推出的保障性租赁住房政策得到了实质性的实施和完善，有效解决了之前因为租金回报率低下而导致供应增长迟缓的问题，使得保障性租赁住房的数量大幅增加，缓解了市场上“小面积、低价位”房源短缺的结构性难题，从而使租赁市场的供求关系达到了新的平衡。

据贝壳研究院的研究结果显示，2023年中国租赁人口约为2.6亿人，住房租赁市场规模持续扩大，超过了2万亿人民币。研究报告表明，租赁者在住房租赁市场的逗留时间变得更长，他们期望通过租房过上一段时期的稳定过渡生活，这不同于早些时候租赁市场刚开始发展时的“暂时性”住房。

对于年轻的租赁者来说，除了交通和地理位置之外，28岁以下的年轻人更注重居住质量和周边环境。他们在挑选租赁住房的时候会更看重居住体验，更加重视居住质量和周边环境等要素，调查数据显示，这两个因素的评分分别达到了3.74和3.38，都明显高于其他年龄段的人群。从租赁类型的分布来看，95后的年轻人选择有一定服务质量的机构化房源的比例占到了22.2%，比29-35岁的比例高出2.2个百分点，特别是一些选择集中式公寓的年轻人占到了14.4%，比29-35岁的比例高出2.9个百分点，许多年轻人在有能力支付的情况下，更愿意选择提供高质量住宅和专业服务的机构化房源。

而对于家庭型租赁者来说，他们考虑更多的是家人的居住需要，因此更偏向于选择质量更好的房源。根据贝壳研究院的数据，全国重点40个城市的租赁成交人群中，2023年35岁以上的租赁者占比超过了35%，相比2021年提高了4.9个百分点。家庭型租赁者往往会选择更大面积、装修更好的房源。数据显示，全国重点40个城市的租赁成交中三居室的比例达到了27.2%，这是第一次超过了单身公寓的比例。从房屋装修情况看，以上海为例，租赁者租赁精装修房源的比例超过了70%，比2021年提高了2-9个百分点。

中国的租赁市场正在快速地提升品质供应，新增房源、城乡结合部改造以及“平急两用”等措施成为了保障性租赁住房发展的新方向。在政策和金融的支持下，保障性租赁住房的供应呈现出迅速增长的态势，而且因为房屋交易周期的延长，许多个人房东开始将待售房源转为租赁，或者同时进行销售和租赁，这样又一次加速了整个市场的供应增长。很多保障性租赁住房的房源将持续运营至少5年，与此同时，个人房东的租赁房源也会持续不断地流入市场。

政策层面，保障性租赁住房的相关政策已经开始落实，多个地区出台了针对保障性租赁住房项目的认定、租赁管理、租金管理、民用水电、免收城市基础设施配套费等方面的政策。而在市场方面，通过购买现有房源、改造城乡结合部和利用“平急两用”设施等多种方式，也在积极地增加保障性租赁住房的供应。比如，中国人民银行已经设立了1000亿元的住房租赁贷款支持计划，并已在济南、郑州、福州、天津等多个城市落地实施。在推进“三大工程”的大背景下，城乡结合部的改造和“平急两用”设施的利用已经成为收集保障性租赁住房的重要途径。广州、深圳等地正在积极推进城乡结合部改造为保障性租赁住房，北京、温州等地则在探索将“平急两用”设施转换为保障性租赁住房，如将健康驿站、方舱等设施转化为保障性租赁住房。

此外，保障性租赁住房还获得了更大的金融税收支持。上海证券交易所已经发布了发行保障性租赁住房REITs的指导性文件，将进一步推动保障性租赁住房REITs的常态化发行。2023年全市场的第五单保障性租赁REIT已经成立。财政部等部门也出台文件，明确规定对保障性租赁住房免征城镇土地使用税、印花税，从而降低了这些项目的投入成本。

中国的住房租赁市场正处于一个快速发展和变革的时期，租赁市场的供应主体十分活跃，不断有新的品牌、产品线和项目推出。国有企业和民营企业之间的合作也在增多，实现了强强联手和优势互补的目标。根据贝壳研究院的不完全统计，仅在2023年上半年，就有多达10个新的住房租赁品牌进入了市场。各品牌之间也加强了合作，实现资源的共享和互补，其中包括开发企业和租赁运营管理企业的合作，以及租赁运营管理企业和酒店交易服务平台企业的合作等。

展望2024年，中国住房租赁市场将迎来一个新的格局。市场的主要矛盾将从总量不足转变为租赁房源内部结构失衡所带来的品质、效率和服务方面的不足。新的住房租赁市场格局将是供求双方的再次重构。2024年将是保障性租赁住房“十四五”规划的最后一年，预计会有更多的保障性租赁房源上市。随着租赁房源数量的快速增长，住房租赁行业的竞争将从单纯的数量竞争转向品质、效率和服务的竞争，租赁企业的主流经营模式也将发生改变，形成新的市场格局。

在未来几年里，二线城市的租赁需求将继续增长，特别是在那些人口流入较多的热门二线城市。同时，高等教育毕业生成为住房租赁市场的重要组成部分，根据教育部的数据，2024届的大学毕业生人数将达到历史最高纪录，预计将突破1179万人。许多毕业生会在毕业后选择租房居住，同时由于各种原因，租客在租赁市场上的逗留时间也会变长，家庭型的租赁需求也会相应增加，其中包括一些拥有自有产权但为了改善居住条件而选择租房的家庭。

当前的住房租赁市场已经形成了“一张床”、“一间房”、“一套房”的多元化供应体系，租客对于优质住房的需求依然强劲。如何根据不同类型、不同层次的租客提供多样化的“好房子”，既是当前住房租赁企业面临的挑战，也是它们发展的机遇。

租金在长时间的上涨之后，2023年全国重点40个城市的租金同比略有下降。根据贝壳研究院的数据，2023年全国重点40个城市的平均租金为每平方米36.3元，同比下降。从政策扶持和市场发展趋势来看，未来以包租模式为主的中资产住房租赁项目将会减少，而轻资产、重资产模式的住房租赁房源将会迅速增加。

在政策扶持下，国有企业和其他物业持有者正通过新建或购买的方式发展自己的租赁项目。中央政府出台的金融政策明确了对自持物业的专业化、规模化住房租赁企业给予重点支持。一方面，银行贷款对住房租赁的支持力度正在增加，例如中国人民银行已经设立了1000亿元的住房租赁贷款支持计划，并已经在多个城市落地实施。另一方面，产业基金的成立和REITs退出渠道的正常化将进一步促进自持租赁项目的增加。根据贝壳研究院的不完全统计，2023年已经有至少4个住房租赁产业基金或子基金成立，至少6个保障性租赁住房项目正在进行REITs的筹备工作。

在盘活存量房源方面，轻资产模式的优势逐渐显现出来。一方面，分散式租赁房源的机构化率将大幅提高，许多个人房东为了获得稳定的租金收入或减轻出租压力，更愿意将自己的房源交给专业的住房租赁公司来打理。另一方面，在集中式公寓市场上，国有企业或其他物业持有者与品牌租赁公司之间的合作将进一步加强，双方将充分发挥各自的优势，提升住房租赁项目的竞争力。以“品质和效率”为代表的城市运营商将有更多的发展空间。

总之，中国住房租赁市场正处于一个转型期，既有机遇也有挑战。在未来的发展中，我们将看到更多的市场参与者、更多的优质房源和更为成熟的市场机制。在这个过程中，政策扶持、技术创新和社会参与都将起到重要的作用，推动中国住房租赁市场向着更加健康、有序的方向发展。

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