高层住宅未来会贫民窟化吗_未来二三十年，高层住宅将会沦为贫民窟？专家：不是没这个可能

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未来二三十年，高层住宅将会沦为贫民窟？专家：不是没这个可能

自从上世纪80年代末以来，中国的高层住宅建设在中国一线城市的普及率显著提升，近年来，这一趋势已逐渐蔓延至二线和三线城市，追赶上一线城市的发展步伐。据统计，截止到2019年底，中国高度达到200米以上的高层建筑已接近900座。

首先，尽管中国地域广大，但可用于住宅建设的土地资源相对稀缺。其次，从商业角度来看，房地产开发商倾向于投资建造高层住宅，以此将他们的土地成本最大化地转化为利润。同样大小的土地，建设20层和30层的建筑所能带来的收入差距明显。

再者，市场需求也是一个重要因素。如今，尽管房价增速已放缓，但对于普通民众而言，数百万元乃至上千万元的房屋总价仍然显得高昂无比。然而，高层建筑因其能容纳更多的住户，使得每个人分担的费用降低，因此相对于其他类型的住宅，高层建筑的房价较为亲民。

此外，中国的城镇化进程起步较晚但进展迅速，导致人们的思维观念尚未完全适应这一变化。许多人仍将住进高层视为一种身份和地位的象征，以及代表便捷生活的标志。然而，这是一个社会发展必经的过程，随着时间推移，随着经济能力和国家发展水平的持续提高，这样的观念必将发生转变。

大规模建设高层建筑群给国家、人民和开发商带来了多重益处。对国家而言，这解决了就业问题，促进了经济增长，创造了社会财富；对于人民来说，他们可以在自己负担得起的价格范围内购买到一处居所，安居乐业；至于开发商，则可以通过较低的土地成本获取丰厚的回报。

高层住宅为何如此受青睐？我们可以归纳出以下几个优点：

一是采光和通风良好。高层住户通常享有开阔的视野，透过窗户即可欣赏街头景色或是湖泊风光，让人身心愉悦。另外，南北通透的设计确保了优良的通风效果，使得室内冬暖夏凉，加上蚊虫少、不易潮湿，整个居住环境十分清洁卫生。

二是价格实惠。正如前面所说，由于高层建筑能够容纳更多的住户，平均分摊下来的购房成本自然降低，这对生活压力大的家庭来说是个理想选择。

三是交通便捷。高层住宅大多坐落在城市中心或邻近区域，这里的上班族每天都需要在家中和工作地点间往返。对于居住在附近的高层居民而言，上下班出行极为方便；对于远离市中心的居民，高层建筑周边往往配备有地铁站、公交车站等公共交通设施，通勤不再成为困扰。

四是便于出售。得益于高层住宅的诸多优点，愿意购买高层建筑的人群广泛，因此，手头持有的高层房产转售起来相对容易，特别适合那些希望快速回收资金的非刚性需求购房者。

尽管高层建筑备受喜爱，但并非没有缺陷。预测在未来20至30年间，高层建筑可能会陷入相当尴尬的局面，甚至可能沦为"贫民窟"。原因主要包括：

第一，大部分高层建筑是在过去二三十年内建成的，尚未达到使用寿命期限，但房屋所有权70年的限制并未改变。随着时间的推移，建筑物的寿命将缩短，最终难免面临拆迁的命运。而高层建筑的拆除是一项极具挑战的任务，因为在建造初期，考虑到人口快速增长的压力，开发商并未充分考虑拆除方案。比如，内部拆除过程中如何保障施工人员的安全、外体拆除应采取何种方式进行等问题。

第二，拆除成本高昂。在拆除高层建筑之前，政府或承建企业需要先迁移和妥善安置居住其中的居民。当前，拆迁成本已高达原楼价的1.5倍。若要平衡拆迁和重建后的成本，新建住宅必须超过原有建筑50-60层的高度，而在现行限高令下，这种情况几乎不可能出现。

第三，日常维修维护困难。抛开拆迁因素，仅从物业管理等方面对楼宇进行常规维护，就已经面临不少困难。如高层建筑电梯的安全、可靠、快速维修问题，以及其他消防设施、步行道、楼梯、燃气管道、水电通道、网络通道等设施的维护都是令人头痛的问题。此外，随着维修基金逐年消耗殆尽，若业主们的经济实力参差不齐，筹集高额维修资金将成为一大难题。

第四，安全隐患随房龄增加而愈发突出。首先，建筑安全问题不容忽视，包括水电设备老化、外墙剥落等问题。其次，消防安全也是一大隐患，目前我国最先进的消防云梯只能到达约25层，对于高层建筑内的居民而言，一旦遭遇火灾，自救成为唯一选择，倘若缺乏相应的灭火和逃生知识，后果将难以想象。

第五，环境卫生和秩序问题逐渐显现。高层住宅小区因占地狭小，居住人口众多，导致停车位不足、人均活动空间压缩等问题频发，尤其是车辆乱停乱放的现象严重，不仅降低了居民的生活质量，还可能在紧急情况下阻碍消防通道，给人身和财产安全带来重大风险。

第六，随着时间推移，高层建筑的经济价值逐渐减退。由于高层住宅的公摊面积较大，公共设备老化严重等原因，其经济价值呈现下降趋势。另外，高层住宅居民遇到拆迁并获得相应补偿的机会微乎其微，国家出台的相关政策明确限制拆除面积不超过现有总面积的20%，在拆迁经济成本和政策成本双重提高的情况下，开发商很难轻易开展高层建筑的拆迁工作。近期，国家加大对老旧小区住宅改造的支持力度，放宽了安装电梯的楼层限制，四层以上的楼房都可以加装电梯。随着老旧小区居住环境和品质的提升，这无疑将进一步削弱高层建筑的经济价值。

综上所述，结合高层住宅的优缺点，如经济学家周天勇教授所说，高层住宅可能会贬值，而独立屋、双拼房、联排别墅甚至中低层住宅则可能大幅度增值。同样，北京大学光华管理学院的朱国钟教授也指出，现有的高层住宅将来很可能沦落为“平民区”。

面对这样的局面，您是如何看待的呢？

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