毛利兰生日为什么是518_房企的求生欲，藏在小麦、大蒜和西瓜里

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房企的求生欲，藏在小麦、大蒜和西瓜里

以“西瓜换房”为营销策略的促销活动虽看似离奇，但实际上反映出房地产企业在面对市场压力时，通过让利促进销售的经营策略。产业研究专家史一哲对此给出了深入解读。

据市界调查，位于南京市江宁滨江商圈弘利路与兴城路交叉口的新城·云漾滨江项目由南京新城鸿昱房地产开发有限公司负责开发。根据楼盘网数据，该楼盘平均售价为18802元/平方米，每套总价大致在150万至230万元之间。

然而，一位南京新房平台的中介小吴透露他对该项目持保留态度：“听说新城的资金存在问题，我不会建议我的客户购买。”他还指出，该楼盘曾传出停工的消息，并警告说可能存在延期交房的风险，“为了稳妥起见，还是购买现房更为合适。”

新城云漾滨江项目尚处于准现房阶段，分为观澜苑（一期）和听涛苑（二期），计划于2023年交付。该楼盘地处南京市九大新区之一——江宁滨江，地理位置相对偏远。有网友戏谑：“从这里到市中心新街口的距离足有35公里，几乎都要到邻近的马鞍山了，明显是远离市区的郊区地带。”实际上，从江宁滨江到马鞍山的距离也不过27公里。

该楼盘打出“西瓜换房”这张牌的原因在于，其所处的江宁横溪早在上世纪70年代便已成为南京地区早熟西瓜的主要产地之一，享有“西瓜之乡”的美誉。2021年，横溪西瓜种植总面积约4万亩，其中设施种植占3万亩，还试种了80余种新优名特品种，成功推广了包括“小兰”、“苏蜜518”在内的10余种优质新品。

目前南京市场上西瓜的售价普遍在2元至4元之间，远低于新城·云漾滨江推出的“西瓜换房”活动中西瓜单价折合的10元/斤。如此营销手段可谓新城控股将“变相降价”玩出的新高度，但这无疑引发了已购房业主的不满。

据南京网上房地产数据显示，观澜苑共有1198套房，目前已成交971套，剩余待售房源仅199套。而在过去的销售中，观澜苑的均价大约在1.7万至2.5万元/平方米之间。该楼盘曾遭到诸多业主投诉，理由正是不断降价促销。

市界联系到的一位该楼盘业主显得颇为懊恼，他表示自己当初购房时单价为1.9万元/平方米，而现在新城·云漾滨江的平均房价约为1.7万元/平方米，这就意味着他每平方米要比现在多付2000元，还没算上公摊面积等相关费用。

有趣的是，从网络公开的价格信息来看，听涛苑的价格更低。今年4月开盘的听涛苑共推出312套房源，截至6月29日，仅售出29套，仍有282套待售，且平均价格比观澜苑最高价格低了四成左右，约为1.55万元/平方米。

更值得注意的是，该项目的每栋楼均设有土地抵押权。这意味着一旦债务人无法履行债务，债权人有权对相关地块的土地使用权及地上建筑和其他附属物进行处置，并在处分所得款项中优先受偿。这种土地他项权利具有担保性质。

当前南京购房市场的刚性需求板块中，降价促销现象并不鲜见，许多楼盘纷纷推出“工程抵扣房”、“一口价”特价房等。小吴中介向市界介绍了一个更具吸引力的优惠案例：“新城隔壁的龙湖现房项目，直降20万，一套83平方米的房子现在只需140万。”

对于这样的市场状况，有网友调侃道：“请问一下，花几百万元买个小户型，还不如在这个地方自建一栋别墅呢？”

事实上，中介推荐其他品牌房源的背后，除了价格因素之外，还存在其他考量。近期，新城控股旗下的多个项目曝出质量问题。例如，6月初有网民曝光浙江慈溪新城吾悦广场发生天花板再次坍塌的情况。2022年1月，隶属于新城控股的山东青岛平度新城悦隽大都会项目在交付时，业主发现高层落地窗晃动、地下车库渗水等问题，甚至出现了交付不久即发生的电梯坠落事件。2021年4月，新城控股旗下江苏一家开发商在建项目发生了脚手架坍塌事故，导致多人受伤。对此，市界也曾向新城控股方面求证，但直至发稿时尚未收到回复。

提及新城控股，不得不提其创始人王振华，他从一片农田之中起步，逐步实现了自己的“房地产之梦”。他将个人的房地产发展道路概括为“农村包围城市”。

王振华出生于1962年，籍贯江苏省常州市武进区湖塘镇湾里村。1993年，当时的武进县晋升为县级市，直至2002年升格为常州市的一个区。伴随着家乡的发展，王振华的房地产事业也随之步步壮大。1993年，从纺织厂离职后的王振华创办了新城，并靠在老家湖塘镇建造仅供72户入住的两栋住宅楼赚取了他的第一桶金，凭借“敢于冒险、大胆实干”的精神，王振华与新城控股在常州这片土地上深深扎根。

2001年，新城控股通过借壳江苏五菱成功上市。同年，王振华开始走出常州，首站选在省会南京，随后逐渐朝着区域地产公司的方向发展，相继在苏州、昆山、无锡等多个城市取得开发用地。

随着公司上市，新城控股总部迁至上海，王振华也实现了从农村走向国际大都市的梦想。正如财经作家吴晓波在《激荡四十年》一书中所述：“那些从乡村起家的乡镇企业家们也迎来了事业发展的转折点，他们的企业已经占据了中国经济的重要地位。”

然而，王振华可能怎么也没想到会在另类的方式下迎来人生的转折点。2019年7月，王振华因涉嫌猥亵儿童被捕，次年6月被法院以猥亵儿童罪判处有期徒刑五年。此后，新城控股迅速与其划清界限，王振华的儿子王晓松接过了公司的接力棒和重压。尽管王晓松并未持有公司股份，但新城控股的实际控制人仍为王振华，截至2021年底，王振华及其妻子陈静合计持有公司68.75%的股份，两人财富总额约为376亿元。

进入后王振华时代，新城控股的发展速度呈现放缓态势。虽然其营业收入从2018年的541亿元增长至2021年的1682.32亿元，但营收增速却从2019年的58%降至2021年的15%；而净利润更是自2014年以来首次出现负增长，2021年净利润为125.98亿元，相比2018年高达74%的增长率，跌幅达到了-17.42%。

与此同时，新城控股的房子也变得难以卖出。据统计，今年1月至5月，新城控股累计合同销售额为511.69亿元，较去年同期下降45.93%，累计销售面积为525.07万平方米，同比下降41.9%。在房地产市场持续低迷的情况下，新城控股甚至首次未公布2022年的年度业绩目标。此外，公司股价自2021年初创下的每股51.23元高点以来一路震荡下跌，截至6月28日收盘，股价较峰值下跌了52%，报收于每股24.22元，市值蒸发超过611亿元，缩水至548亿元。

在“限跌令”以及既有业主的压力之下，房企很难直接宣布降价销售，无论是以小麦、大蒜还是西瓜换取房屋，背后的实质都是房企生存压力的真实反映。

许多看似荒诞的现象，其实都蕴含着深刻的内在逻辑。

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