明星基金经理提前布局地产股_地产上演“王者归来”? 这些明星基金经理提前潜伏，甚至“破圈”买入！对后市这样看…

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地产上演“王者归来”? 这些明星基金经理提前潜伏，甚至“破圈”买入！对后市这样看…

在"稳增长"的战略导向下，长期被忽视的房地产板块正逐渐回到投资者的关注焦点。自去年四季度以来，房地产板块经历了如同"W"型的波动行情，申万房地产指数在11月至次年1月期间反弹将近20%，然而在随后的二、三月间经历回调，直至最近一周，地产板块再度恢复上涨态势，截至3月22日的最近五个交易日内涨幅超过15%。

3月22日当天，房地产板块集体大幅上扬，其中尤其以国有企业旗下的房企表现抢眼。如由天津港保税区国资委实际控制的天保基建连续五天涨停，苏州高新则实现四连板，另外，特发服务、世联行、嘉凯城等多家国有房企股票也在这一天触及涨停板，申万房地产指数整体上涨了3.5%。

近期，随着上市公司及基金年报的陆续发布，从年报公开的信息可以看出，多位知名基金经理已提前布局房地产股及其相关产业链，其中包括那些以投资新能源和消费品见长的基金经理。

以汇丰晋信的明星基金经理陆彬为例，他以其擅长投资新能源闻名，但从基金定期报告显示，他从去年下半年开始大规模增加房地产股的持仓。汇丰晋信动态策略基金中，万科A自2021年中报起便跻身前十大重仓股之列，并在年底晋升为该基金的第一大重仓股；保利发展则位居第五大重仓股，占基金资产净值的比例约为3.57%；此外，该基金的持仓还包括招商蛇口、中南建设等多个地产股。

陆彬在接受券商中国采访时透露，自己确实在去年加大了对偏价值型股票的配置，其中房地产便是重要的代表，这一决策背后主要有两个原因：

首先，他对政策进行了预判，认为尽管去年市场对相关政策关联行业的前景较为悲观，但实际上房地产政策的转折点已在去年四季度显现，之后还将迎来一系列积极的政策措施，这个判断如今已被证实正确。

其次，他认为房地产行业的供应面已显著收缩。这是行业发生的重大转变，众多竞争力较弱的企业纷纷退出市场，从而使房地产行业有可能从过去的偏向金融商业模式转变为更加接近公共服务性质的商业模式。

陆彬表示：“这个行业的一个重要变化在于，需求减少了50%，但供应端下降了90%。特别是在政策调整之后，房地产行业的定价模式和估值体系很可能会发生变化，行业的商业模式也将随之改变。”他指出，随着供应端的清理，房地产行业的分化在未来可能会加剧，并表示他自己也将作出相应的结构调整。

不过，相较于房地产开发，还有基金经理更看好房地产产业链上的家电、物业管理和服务等行业的发展潜力。

比如，招商积余近期发布的2021年年报显示，由唐晓斌、杨冬管理的广发多因子基金已经成为其第四大流通股东，持仓市值约3.8亿元。这只基金曾因精准把握周期股行情，特别是紧跟双碳逻辑下的煤炭供需失衡行情而备受瞩目。在去年四季度，该基金主要增配了金融地产类股票。

另外，光大保德信基金的国际业务部总监詹佳也在去年四季度加码了多只家电股和港股物业管理股。其中，保利物业跃居光大保德信品质生活基金的第一大重仓股；除此之外，该基金还重点持有新城悦服务、碧桂园服务、绿城服务等股票，同时增加了对美的集团、海尔智家等家电股的持仓。

在詹佳眼中，物业管理行业具有较强的抗周期属性，目前低估值主要是受到房地产供应侧出清的影响。但他认为，一旦出清完成，被错杀的物业管理股将迎来显著反弹。同时，与依赖土地资源的房地产开发不同，物业管理行业是一个充分市场化竞争的领域，在消费升级和“懒人经济”的推动下，物业管理费用呈现出逐步上升的趋势，这其中也蕴含了不少个股的超额收益机遇。

詹佳之前的持仓主要集中在消费和医药领域，但从去年下半年开始，物业管理及家电逐渐成为其重仓股的新宠。他在接受采访时表示，自己去年主要的操作就是降低组合的估值，而这两个行业正好具有较低的估值水平，并且契合“稳增长”的政策导向。

近期地产板块回暖的背后，主要是房地产行业肩负着“稳增长”的重任，市场普遍预期即将迎来政策宽松期。消息面上，近期房贷市场政策利好频传，释放出许多积极信号。

一方面，政府工作报告再次明确了“稳增长”的政策基调，对房地产市场的表述十分积极，提出“探索新的发展模式”、“坚持租购并举”以及“因城施策促进房地产业良性循环”等要求，结合多地近期先后下调个人住房贷款利率和房贷首付比例，后续地产销售和投资有望逐步回暖。

另一方面，针对近年来房地产行业的信用风险暴露及其引发的市场担忧，国务院金融稳定发展委员会在3月16日的专题会议上明确指出，应及时研究并提出有力有效的防范化解风险应对方案，以及向新模式转型的相关配套措施。同一天，银保监会、证监会以及财政部均释放出了支持房地产稳定发展的政策暖意。

这些多部门的集中发声极大地提振了行业信心，稳定了市场预期。3月21日，3月LPR报价公布，1年期和5年期均维持原样，虽然这可能未达到部分投资者对于LPR降息的期待，但地产板块在短暂下跌后逆市走高，这或许可以视为市场乐观情绪的一种体现。

展望未来，在“稳增长”的预期引导下，多家基金公司纷纷表示看好房地产及相关产业链的发展前景。

例如，中信保诚基金认为，近期政策对于房地产市场的表述较为积极，结合多地降低房贷比例、房地产企业融资环境改善等因素，在需求端和供给端共同改善的形势下，房地产板块有望触底反弹：

在需求端，“因城施策”的空间可能会进一步打开，进入政策加速出台和落地阶段；政府工作报告对于“需求”的强调，以及对“新市民”合理购房信贷需求的支持，或将带来“因城施策”的新变化，加上金融等相关政策支持，城市的住房需求尤其是改善性住房需求有望持续释放。

在供给端，房地产企业的并购融资、地产债券发行、预售资金监管等方面均有所改善，推动行业供给端合理的改革是促进行业良性循环和健康发展的重要举措，优质龙头房企有望从中显著受益。

一位华南地区的基金经理预计，在2022年上半年将见证房地产销量企稳和基础设施投资力度加强的局面，到了下半年，房地产投资增速有望反弹。在这种背景下，房地产及其基建产业链的盈利预期将得到修复，同时随着房地产市场新机制的确立和进入长期平稳运行的状态，相关产业链内的公司将获得价值重估的机会。因此，预计房地产及其基建产业链在接下来的一段时间内将成为市场的主导方向，获得估值与盈利双重提升的投资机遇。

具体到投资板块的选择上，国泰基金表示，今年两会着重提及“支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求”。目前，随着估值修复的进程，未来应密切关注行业基本面数据改善的节奏，重点关注房地产龙头、建材、家电、轻工等领域。

而詹佳则表示，除了上文中提及的物业管理股外，他对家电板块同样充满信心。在他看来，一方面，随着技术升级和科技创新的推动，国产高端家电产品的市场认可度不断提高，有个别高端品牌去年销售额突破百亿元大关，并在国内市场份额上成功超越了一些传统的海外老牌，为其贡献了近半数的利润；另一方面，部分家电巨头正在通过整合销售公司、收购优质品牌等方式优化公司治理结构，家电行业正在发生深刻而持久的变化。

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