两地一周内相继宣布“取消公摊”，专家指出“公摊不透明是核心问题”

多地相继取消公摊面积

近一周内，河北省张家口市和湖南省衡阳市相继宣布取消公摊面积。12月17日，张家口市发文明确，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。而在12月12日，衡阳市也发文明确，自2025年1月1日起，商品房销售将实行套内建筑面积计价。

事实上，早在今年初，广东肇庆和湖南湘潭等地就已经提出了“取消公摊”的政策。此外，包括广州、杭州、长沙和厦门等地，虽然未明确取消公摊，但也通过放宽对赠送面积的限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式，提高了实际得房率。

取消公摊的背景与意义

上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受采访时指出，取消公摊的操作并不意味着小区的规划建设要取消公摊部分。然而，对于购房者最关心的房价和得房率问题，这确实是一个实质性的改变。

“取消公摊也可以被视为房地产发展新模式的重要组成部分。各地应结合其他相关内容综合推进，包括持续努力稳定房地产市场、结合交房即交证、现房和精装修交付等模式，以更好地提升购房者的幸福感，并真正促进购房品质的提升。”严跃进补充道。

实际影响与市场反应

从取消公摊面积的城市来看，目前多以三四线城市为主。例如，12月17日，张家口市住房和城乡建设局等四部门联合发布了《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，取消了普通住宅和非普通住宅的标准，并取消了商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。

衡阳市自然资源和规划局等部门也在12月12日联合发布了《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售将实行套内建筑面积计价。相比之下，湘潭市在今年9月就已明确提出，房地产开发企业可以实行按住房套内面积（不含公摊面积）进行计价、宣传和销售的政策。

对于实际得房率较低的房子，如果按照“套内面积计价”的方式购买，对部分购房者来说，相当于以更低的总价购得了相同户型的房产。然而，这一优势在很大程度上取决于开发商的让利程度。衡阳本地的房产中介小杨告诉每经记者：“政策是统一的，但实际的操作还是取决于开发商能够提供的优惠力度。”

据小杨介绍，衡阳目前多数新盘处于尾盘销售阶段，新开盘的项目并不多，开发商并不一定愿意给出很大的折扣优惠。有的项目原本可以给出九五折优惠，但如果按照套内面积计价的话，开发商可能会收回折扣优惠。

公摊不透明才是根本问题

从房价的角度来看，虽然可能存在将公摊部分的房价转移到套内面积计算的情况，但这样做会使房价更加直观。在当前的市场形势下，这一变化有望促使房地产企业降低售价。

中原地产首席分析师张大伟认为，目前市场上对所谓的“取消公摊”存在误解，实际上“取消公摊”与“按套内面积计价”是两码事。公摊面积很难真正取消，它在一定程度上代表了生活品质。

“很多购房者之所以对公摊面积有所计较，是因为许多开发商在设计样板房时会把公摊面积做得很小，但实际交房时情况却并非如此。”张大伟指出，公摊面积的不透明性和前后不一致性，才是许多购房者面临的根本问题。

也有业内人士分析指出，无论商品房按套内面积计价还是按建筑面积计价，对购房整体成本的影响可能并没有想象中大，本质上是商品房价格计算方法的差异，对房价影响整体较小。但按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少因信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。

同策研究院研究总监宋红卫表示，按套内面积计算单价可能会进一步强化房价上涨的预期。例如，原来100万元买100平方米的房子，套内面积是75平方米，如果按建筑面积计算单价的话是10000元/平方米，按75平方米套内面积计算单价是13333元/平方米，购房者的购房款总额不会变，只是房屋单价的标签发生变化。

宋红卫进一步分析称：“取消公摊面积符合购房者的利益诉求，有助于购房需求的释放以及高品质住房的打造，也是房地产行业进入到存量阶段后行业未来的发展方向。”