取消商品房预售的影响是什么？取消商品房预售制的分析

  日前，广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》《通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。

  一时间，取消商品房预售制的消息甚嚣尘上。

  当晚，广东省房协相关人士向《中国经营报》记者表示：

  该文件只是征询意见稿，并非真的实施。

  住建部房地产市场监管司相关人士同样表示：

  情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。

  两级机构纷纷出面否认，这件事有意思了。

  1“卖楼花”简史

  土地70年产权、公摊面积、商品房预售制，堪称房地产市场的三大发明。

  巧的是，这三大发明均是师仿香港而来。

  1950年代的香港百废俱兴，房地产业蒸蒸日上。当时香港楼宇一般都是整栋出售，对资金要求量大，有开发商率先想出“分层出售”的主意，既然分层出售，那么自然就有了公摊部分，公摊面积于是由此而来。

  1953年，刚刚从海上赚取第一桶金的，加入房地产业。精明的，第一时间就看到房地产的巨大商业潜力，同样看到仅靠分层出售还不足以刺激庞大的购房需求。

  为加快商品房销售，设想出“分期付款”模式。

  第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。

  分期付款一经推出，立刻引爆香港楼市。

  香港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为“楼花”，所谓预售楼花，就是“卖楼花”。

  “卖楼花”让开发商在动工之前就获得一笔定金，从而加快资金周转速度，而购房者也因此减轻资金压力，香港楼市彻底被激活。

  后来回忆说：

  每天都有很多市民从港九各地蜂拥而来，队伍排成长龙，售楼盛况空前。有些人排队预售到“楼花”后，随即把“楼花”转售给别人，一天之间就已经赚了一笔……

  由此赚得盆满钵满，“卖楼花”也被各地所效仿。

  2预售制：空手套白狼的游戏

  1994年，我国出台《房地产管理法》，其中提出“商品房预售制度”，这就是“卖楼花”在内地的变形。

  商品房预售制，伴随中国房地产已有25年。在住房短缺时代，预售制提高周转速度，有效促进住房供给，功不可没。然而到了25年后的今天，预售制已经弊端重重。

  预售制，说直白点，其实就是“空手套白狼”的游戏。

  众所周知，一栋高层建筑，从拿地到完工一般需要两年时间。而在“卖楼花”模式下，香港最早只要项目立项就能对外开售，而内地则要求建设设1/3层左右时即可对外预售，而这个时间周期一般都是半年左右。

  半年就能开卖，购房者付了定金，银行给了贷款，开发商轻轻松松拿到现款，同时还能以既有资金再度放大银行贷款，然后进行下一轮开发。

  房地产的高周转模式由此而来，而风险却转嫁给购房者和银行。

  卖楼花，给购房者以“期房比现房更便宜”的印象，提前两年锁定购房者。同时，以不到三成的自有资金，撬动起动辄几十亿乃至上百亿的开发项目，源源不断从购房者和银行手中套取资金。

  可以说，商品房预售制，是中国房价政治经济学的基本构成。它是维系房地产企业高周转的重要基础，也是维系土地财政高速运转的重要前提。

  所以，不难明白，为什么“取消预售制”呼吁了十多年却一直毫无进展，也不难理解，为何此番两个机构都纷纷出面辟谣。

  3取消预售制：让谁恐惧?

  有时候吹风，是为了试探市场，为政策落地提供前提。还有些时候，吹风是为了反向试探决策部门，防止政策的落地。

  取消预售制，最直接的影响就是房企周转速度变快，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。

  中小房地产开发商，或将面临生死之劫。事实上，最近一段时间，银行开发贷、信托贷款等房企融资方式全面受限，一些中小地产商就频频传出“崩盘”的消息。

  大开发商也不是高枕无忧。虽然一些龙头房企能进一步扩大势力范围，大鱼吃小鱼。但预售取消，整个市场都要面临资金压力，房企的利润必然大受影响，高速扩张的历史，将会一去不复返。

  所以，无论是大开发商，还是小开发商，都不会乐见“卖楼花”的消失。

  对于地方政府来说，高周转的好处，是提高了土地出让的效率，短时间内获得更多的卖地收入。

  如果高周转不复，一宗土地两年才能变现，开发商必然减缓拿地速度，土地财政又将如系?

  所以，现实利益错综复杂，“卖楼花”显然不会那么容易取消。

  4不必担忧房价上涨

  “卖楼花”一旦取消，房价将会何去何从?

  很多人担心，预售取消，住宅出让周期变长，会减少新房供给，让市场更加供不应求，房价应声而涨。

  这显然是过度担忧。

  其一，现在早已不是住房短缺时代。过去一旦取消预售制，必然会带来供给短缺。现在早已不可同日而语，一二线城市早已进入存量房时代，取消预售的影响，没有想象那么大。

  其二，影响房价的根本因素在于两点：一是货币放水，二是土地垄断。有没有预售制，在其中的分量并不大。否则，过去25年，预售制大行其道，最近开发商高周转更是进入极致，可见有半点阻止了房价的上涨?

  其三，楼市已经进入冰封期，最大的制约因素不在于供给，而变成需求不足。换句话说，房票足够，但刚需们都在持币观望。预期一旦下行，市场成交量自然下降，预售取消又如何?

  其四，预售制给开发商加杠杆，将风险转嫁给购房者和银行。取消预售，显然符合购房者的利益。即使不取消限售，将预售资金进行第三方托管，也好过现今的开发商“空手套白狼”。

  所以，作为购房者，千万不要被一些人牵着走。