降温政策持续 房地产市场近况如何 房地产的走势近况

“这个月我1套都没有成交，我们店一共就成交了2套房。”原本“金九”是销售旺季，但今年房地产市场却格外冷清。

房地产的走势中国房地产近况

本来金九是销售旺季，但今年房地产市场却格外冷清。市场降温的信号已经被房地产链的各个环节所感知。房地产市场投资、销售和房价数据整体下降。由于融资收紧和销售支付放缓，房地产企业流动性进一步承压，生存发展面临挑战，甚至引发市场对风险加剧的担忧。

在政策收紧、交易萎缩、房地产企业流动性持续承压的背景下，房地产企业和上下游企业的生存状况如何?调控有什么影响?《证券时报》记者近日广泛采访了开发商、中介、购房者、专家等，从不同维度勾勒出当前房地产市场的轮廓。

一个月内，我们店共交易两套房

这个月我一套没交易，我们店一共交易了两套房。链家某中介纪某负责的区域是北京市海淀区五道口，被称为宇宙中心。有许多科研机构、互联网科技公司和许多高质量的学区。属于北京寸土寸金的价格高地，交易一直比较活跃。

今年上半年，纪所在店的成交量是每月十几到二十多套，而现在的成交量不到上半年的十分之一。

北京东四环外四惠区某中介周某告诉《证券时报》记者，他最近的交易频率是两个月一单，原来是一个月两三单。

原本是销售旺季，但今年房地产市场特别冷清。需求方观望情绪加剧，入市更加谨慎;一些不急于出手的二手房业主已经撤房。甚至有些开发商放缓了征地和开发进度，陆续出现土拍流拍。

《证券时报》记者从深圳市福田区某中介处了解到，最近客户看房的都是想买竹笋，大大低于前期成交价格。某小区类似户型，3月份成交价格超过460万元，近期成交价格仅为335万元。

业主也在放慢投篮速度。一方面，一些资金需求不紧迫的业主选择观望;另一方面，需要资金的业主更注重尾款能否及时到达，但现在充满变数。

一位链家业务员告诉记者，在过去，他可以通过批准贷款来办理过户手续，质押新房本，然后办理贷款手续。最近银行贷款缓慢，有的银行甚至要等7个月才能放款，所以很多业主要拿到最后的钱才能交房。这样，从购房者的角度来看，即使现在买了，也要到明年才能交房。所以现在很多客户都不着急，就多看看，不做交易。

市场疲软已经传递给开发商。东部省份一位三线城市开发商告诉《证券时报》记者，这里拿地的人不多。明年除了几个拆迁项目，其他新楼盘还没听说过。二手房市场饱和，抛压大。

上述现象并非个案。克而瑞数据显示，8月份，克而瑞百强房地产企业销售面积分别同比下降26%和20%，较7月份进一步扩大。与2020年相比，7月至8月全国商品房销售规模下降12%和2%，东部地区增速下降13个百分点。

贝壳研究院首席市场分析师徐晓乐分析，8月份市场全面降温，重点50个城市二手房成交量连续多月环比下降，90%以上城市二手房成交量环比下降，上海、杭州等重点城市环比下降较大;随着价格下跌，城市数量增加，深圳二手房价格连续四个月下跌，徐州、银川、金华等城市也下跌。

银行收紧钱袋。

房地产企业销售承压。

金九银十不再是不争的事实。在业内人士看来，楼市整体降温实际上反映出政策调控取得了成效。从三条红线到房地产贷款集中管理制度，不仅给房地产企业的融资方带来了持续的压力，也延长了销售回报的周期。对于在偿债、征地等方面需要稳定现金流支撑的房地产企业来说，形势越来越严峻。

就融资方面而言，房企债券融资方面，今年前8月融资规模累计增有所下降。据贝壳研究所统计，前8个月房地产企业发债约6999亿元，同比下降21%。其中，8月份房地产企业境内外债券融资规模约为571亿元，环比下降39.8%，同比下降54.2%。

另外一个主要的资金回流渠道，即通过销售回款的速度也在减慢。央行数据显示，8月份，居民中长期贷款同比下降23.55%，连续4个月同比下降。从增量来看，据平安证券研究报告统计，新增住房贷款占金融机构新增贷款的比重连续第三季度下降。2021年上半年，各大金融机构新增房地产贷款2.42万亿元，同比下降19.1%。第二季度新增房地产贷款7500亿元，占新增贷款总额的15%，连续三个季度下降。

《证券时报》记者了解到，由于房贷集中管理的限制，部分银行压缩了房地产开发贷款的规模，部分区域分行仅用半年时间就用完了全年的个人抵押贷款额度，使得该地区新的个人抵押贷款的后续投放依赖于股票转移和再融资。

一位北京朝阳区中介告诉《证券时报》记者，上半年各银行的额度和订单没有明显调整。近两年市场相对稳定，银行二手房贷款额度非常充裕，没有刻意控制。直到8月份，贷款速度变化不明显，但从9月份开始，个别银行不接单。甚至有些银行要等7个月才能贷款，客户一听就走了。一个国有大银行的分的分支机构，小银行更不能保证。

中介透露，如果现在找银行做房贷，贷款时间不能保证。现在能接单的银行大概需要3个月。一家大型国有银行的一家支行现在要求住房贷款客户签署承诺书，承诺客户7个月不贷款也不能找银行麻烦。

我们合作的几家银行都说不确定，明年第一季度会不会因为今年积压的名单而没有额度，需要搬到第二季度，或者会不会因为市场相对稳定而再次放开，就不好说了。中介表示。

融资和回报双重压力，房地产企业面临巨大挑战。中原地产首席分析师张大伟告诉《证券时报》，二手房成交量下降对房地产企业销售影响显著。第一，二线城市基本都有限购要求。在有限购要求的城市，有新需求的购房者往往采取换房策略，即先卖二手房再买房。因此，一旦二手房成交量下降，开发商的新销售压力也会增加。

易居研究院智库中心研究主任严跃进向记者解释说，目前楼市的下行趋势在于高周转、高杠杆的模式难以持续。第一，房屋销售节奏放缓，很难有高周转率;第二，目前没有高杠杆模式，也就是资金会越来越紧。

土地市场寒冷。

地方财政承压。

虽然许多房地产企业因现金流紧张而手头紧，但最近重点城市开展的第二轮集中供地情况也比第一轮有所降温。

由于部分城市第一轮集中供地溢价率高，部分房地产企业挂马甲参与拍卖，各地延迟了原定于7月的集中上市工作，调整了土地拍卖规则。许多地方第二轮土地拍卖规则的调整主要集中在加强对房地产企业土地购买融资的监管，提出高质量竞争计划(以下简称竞争质量)的要求，明确土地溢价上限，取消竞争建设保障性住房建筑面积的要求。对此，张大伟表示，第二轮土地拍卖规则一方面提高了房企参与土地拍卖的门槛，另一方面也降低了房企的征地成本。

从实际出让情况来看，优化后的第二轮土地拍卖规则导致许多土地拍卖率上升。据中原地产研究中心统计，福州、青岛、济南等10个城市第二轮集中出让土地465块，其中118块以上暂停出让，占这些城市的25%。

张大伟认为，总体而言，今年各地房地产调控密集，信贷紧张，楼市开始全面降温，叠加土地出让政策收紧，导致整体第二轮土地开工全面降温。与此同时，竞品质成为第二轮多地集中供地的新要求，明显增加了房企的建设成本，在一定程度上降低了房企的征地意愿。

土地市场遇冷后，进一步推动本轮楼市下行。环境投资IPGlobal中国首席经济学家柏文喜告诉记者，今年实施的集中土地供应政策最初定位是降低房地产企业的整体征地价格水平，保证土地出让金收入最大化。但由于政策设计过于理想化，实际上对房地产企业已经紧张的流动性产生了雪上加霜的效果，助推了当前楼市的下行幅度和影响。

值得注意的是，由于土地市场寒冷，地方财政收入也受到冲击。根据财政部8月份发布的财政收支情况，虽然1-8月份国有土地使用权出让总收入为47110亿元，但同比增长12.1%。但8月份国有土地使用权出让收入同比下降17.54%。

尽管土地出让收入减少，但许多地方的楼面价格整体保持稳定。中指研究院指出，在土地拍卖规则的优化下，大部分已经成交的城市第二批地块的平均成交价格低于第一批，但仍高于2020年全年地价。

对此，柏文喜认为，整体地价仍然坚挺，或者反映了地方政府为了维护土地财政收入而不愿意将土地价格与市场一起上市的心态，也反映了当地财力面临的压力现实。

整体地价的稳定也表明房地产市场没有质的变化，地价整体上涨是主流现象。在这种情况下，只要房地产企业按照规定征地开发，即使短期流动性紧张也能生存。张大伟告诉记者。

重创还是阵痛?

房地产市场响将分化。

目前，一些房地产企业引发的信用危机仍在继续发酵。在银行按揭贷款延迟、房地产市场销售、投资等数据整体下滑的情况下，房地产市场似乎已经跌入谷底，引发了市场恐慌和悲观情绪。整个行业面临的流动性困难会对房地产行业产生多大影响?

接受《证券时报》采访的专家一致认为，一些房地产企业带来的信用危机需要警惕，这可能会对民营房地产企业的融资和交易产生影响。总的来说，一些房地产企业流动性紧张造成的风险仍然可控，仍然有足够的金融工具和政策手段来应对市场可能面临的风险。

在中国豪宅研究院院长朱晓红看来，三条红线表面上卡在脖子上，政策严格而紧密地束缚了房地产企业的手脚，没有给房地产企业更多的喘息和逆转机会。事实上，这与房地产企业的惯性思维有很大关系，认为政府肯定会给企业纠正错误的机会。因此，对三道红线的威慑力和执行力并没有得到高度重视。许多经历过风浪的大房企，品牌房企以老运动员的姿态轻松应对。但这次真的犯了经验主意的错误。没有把握好时差，没有做好应急预案。

可以说，这一轮调整是房地产行业的重组。我爱我的控股研究所所长蔡宗翰告诉《证券时报》记者，目前房地产行业正处于阵痛期。挤出过去房地产开发商的高杠杆、高周转、无序扩张和规模扩张的发展泡沫，使优质房地产开发商和资金运作合理的房地产开发商重新成为市场核心，这也是维护房地产市场稳定发展秩序的核心价值。

苏宁金融研究院宏观部副主任陶进告诉记者，近期部分房企信用危机可能导致银行对民营房企信用违约的担忧加剧，厌恶情绪上升。根据银行对风险的厌恶，可能会影响大量民营房企。需要注意的是，供应商可能会要求更多的房地产企业进行现金交易，进一步抑制房地产企业和房地产市场的融资环境。杠杆率的进一步去除也将抑制房地产投资及相关产业链的增长。更多的房地产企业债务问题导致更多的银行和金融体系坏账风险。

严跃进提醒，近期风险爆发的房地产企业一般都是大型房地产企业。从系统风险的角度来看，影响面很大，流动性紧张的房地产企业数量呈上升趋势，容易形成系统性风险，需要监管部门的警惕。近年来，中小民营房地产企业的压力持续存在，需要时刻关注整体情况。

很多专家还指出，在这一轮下行中，由于银行等金融机构将对民营房地产企业融资更加谨慎，一些现金储备丰富、融资便利、融资成本低的三好学生房地产企业将获得机会，尤其是在提高门槛后的第二轮土地拍卖中。

西南证券指出，事实上，在第二轮集中土地供应中，房地产企业拿地总额为797亿元，而央国企拿地总额占88%，竞争明显下降，但预计下半年将面临更加恶劣的销售竞争环境。

让房地产行业。

回归传统制造业的本质。

虽然目前正处于房地产行业多事之秋，但需要注意的是，今年以来，房地产行业负债率不断提高，央企和国企在本轮楼市下行中稳步发展，整体地价保持稳定，各地租赁保障性住房建设不断推进，房地产长效机制建设不断完善。

蔡宗翰认为，在房地产行业的痛苦时期，一些房地产企业将改变过去对项目质地和现金覆盖率的蔑视，不断调整和优化，最终使整个行业回归传统制造业的本质。

在陶进看来，借鉴国外房地产行业的发展经验，设定并保持稳定的杠杆、负债比例和资产规模，与金融领域的复杂工具保持合理的距离，从而杜绝过度多元化，避免过度涉足自己不称职的领域，回归建筑开发等强势业务，可能是房地产企业长期保持健康、可持续、稳定发展的必要举措。

此外，陶金还认为，目前贷款集中度比例是否合理，应进一步观察购房需求的影响。如果中长期来看，购房贷款需求无法继续满足，购房者刚刚需要压制住房，导致经营贷款流入楼市等诸多金融混乱，需要重新审视房地产贷款余额和个人住房贷款余额上限。

近日，张家口、桂林、沈阳等城市相继出台限价令，楼市逐步呈现双向调控趋势，明确表现出房地产市场稳房价的政策趋势，更加注重稳价而不是盲目降价。

进一步收紧政策基本不会再出现了，政策已经到底了。张大伟告诉记者，在各地因城施策下，后续可能会根据情况把握宽松。

严跃进表示，第四季度仍需防止市场继续降温的可能性，判断的关键在于信贷政策。从稳定企业发展的角度来看，后续房地产销售市场需要放开。预计11月前后将出现一波新的稳定或宽松政策，有利于部分数据停止下跌。

展望未来，蔡宗翰认为，在房地产市场稳步发展、住房无投机、共同富裕的要求下，未来国家政策框架变化不大，但政策微调更倾向于根据城市实施政策，城市根据实际情况进行调整，即高热度城市继续限购，市场疲软的城市采取宽松政策。

国家统计局发言人傅凌辉在8月份国民经济运行新闻发布会上表示，随着各方面不断推进房地产市场调控，抑制房地产市场不合理需求，确保正常需求释放，同时房地产市场相关制度、多主体供应、多渠道保障、租购制度不断完善，房地产市场有望保持稳定发展。