深圳楼市大震动,深圳楼市大震动！经营贷资金违规流入房地产？专家：深圳面临四十年来最严峻形势

楼市火爆的背后，深圳再次震荡不小，此次事件是经营贷款资金违规流入房地产。

深圳新住宅市场、重点地区二手房持续火爆，引发热议。 许多观点认为，支持中小企业的住房抵押经营融资违规流入房地产市场是这个深圳楼市火爆的重要原因。

监管机构已经注意到这一现象，今天有两条新闻与此相关，引起市场的强烈关注。

一是有传言称，中银保监会工作组昨日来到深圳，了解中小企业扶持资金流入房地产市场的情况。

二是人民银行深圳中支货币信贷处的通知截图在网上广为流传，要求各商业银行从应急自查室了解经营贷款资金违规流入房地产市场的情况。

针对这一消息，证券时报e公司记者拨打通知中留下的联系电话，对方首先询问记者是哪家银行的，得知记者身份后表示暂时不接受媒体采访。 证券时报e公司还注意到，该通知的联系人之一确实是人民银行深圳中支货币信贷所的科长。 因此，该通知有很大概率是真实的。

通知指出，人民银行深圳中支货币贷款处要求深圳市各商业银行对今年以来新发放的住房贷款(包括借款人在内的企业或个人)情况立即开展自查。 自查的内容包括但不限于以下几个方面。

1、截至2020年3月底，你在抵房贷余额、2019年3月底余额、2019年12月末余额情况。

2、贷款前准入情况。 借款人名义对经营实体的真实性调查情况、借款人持有抵押房地产的时间情况、企业设立时间情况。

3、贷款管理情况。 重点清理借款人(包括企业或个人)自疫情发生(1月25日)以来新增房地产(以新增房地产为抵押)贷款情况，规划申请财政贴息和实际贷款利率水平预期情况。

4、贷款后管理情况。 借款人借贷后，增加房地产监测情况。

5、自行发现的其他可疑情况或问题。

该通知非常紧急，发放时间为4月20日，要求各银行在当日14:30之前通过专业渠道提交自查报告。

中国(深圳)综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁在接受《证券时报》e社记者采访时表示，房贷经营资金流入房地产市场，至少是这个深圳楼市火爆的重要原因，有关部门首先要求各商业银行自查是有面子的

深圳市中小企业服务局今天也发声：

近日有报道称，个别单位和个人弄虚作假，用于购房、炒股等贷款包装后骗取财政贴息。 根据《市工业和信息化局关于印发〈深圳市应对新型冠状病毒肺炎疫情中小微企业贷款贴息项目实施办法〉的通知》 (深工信规(2020 ) 3号)有关规定，“贷款必须用于支持对象生产经营，并购、并购； amp； A不得用于参与贷款、国家产业政策禁止和限制项目、民间贷款、投资资本市场和个人消费等。 我局将严格按照上述实施办法，会同银保部门加大对贷款贴息项目的审查力度，严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。 发现并调查后，依法对责任单位和个人给予失信惩戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法机关处理。

此前有多家媒体报道称，深圳楼市此次爆发的原因与疫情期间政府支持中小零星企业的贴息贷款有关。 这应该是监管机构试图着手进行严密调查的主要原因。 有投资客趁政策空子，将原本用于支持中小零星企业的贴息资金挤出楼市。

接下来的两张截图广为流传，扰乱了深圳房地产市场。

证券时报e社记者从深圳某金融服务公司业务人员王先生(化名)处了解到，利用贴息贷款买房以前确实有可能，但现在已经不可能了，流程繁琐，也有风险。

首先需要全部买房，自己手头需要总房价30%以上的现金，剩下的部分金融服务公司可以提供过桥贷款，每日千分之一的利息(年化利率36.5% ) )。 名下公司向银行申请经营贷款，利率低于房贷，也可以申请深圳市和各区政府贴息补助。

王先生向证券时报e社记者表示，银行对申请企业有一定的要求，包括注册时间、实际经营情况等。 对于空壳公司，金融服务公司会准备经营资料供银行审核。 王先生说，因为他们公司和银行的“硬”关系，他可以申请70%的房地产评估价格。 这相当于变态三成的首付，但金融服务公司收取贷款总额1%的服务费。 总的来说，包括房贷的过桥利息、贷款手续费等在内，购房者的成本都不低。

深圳支持中小零星企业的贴息融资申请有时间限制，要求在4月30日前获得批准。 王先生说，以前有几个客户都这么做，今天到了4月20日。 从现在开始操作也很难赶上。

王先生也强调，上述方式也存在很大的不确定性，能百分之百做到的一定是骗子。

王先生的公司主要做房地产抵押贷款，但公司最近的业务确实比去年同期有了明显的增加，主要是受疫情的影响。 王先生的主要目标人群是前期有较高房贷利率的群体，利用近期降息的形势置换贷款，降低成本。 运用途径是使用自有资金或过桥资金回购红本，抵押给银行获得新贷款。 对于提前购房贷款在基本利率基础上出现较大比例的购房者来说，新贷款的利率很有吸引力。 这种模式早就存在了，但弊端是赎楼过桥资金利息高，新贷款也需要每年再过桥一次。

瘟疫对房地产影响很大，但深圳走出了独立行情。

宋丁认为，目前的深圳房地产和楼市是错综复杂的多面性的，绝不能以片面的政策来应对。 例如，如果目前有比较强的投机动作，在政策方面出台政策打压楼市显然是不行的。 因为，楼市的背后，是更加严峻的整体经济失血和下滑的贫困。 这是深圳40年来最严峻的形势，政府很理解。

宋丁认为，目前还不能对房地产和楼市形成全面压力，既要继续加大供给方对土地和房地产供给的力度和支撑力度，也要从刚需方面给予必要的支持，有效推动成交量的活跃和量化增长。 价格的稳定和量的增加，这两者缺一不可，需要政府以高度的治理战略灵活积极地应对。

4月16日，为缓解疫情对深圳市更新和商品房销售等工作的影响，深圳市住房建设局联合深圳市规划和自然资源局自发布《关于应对新冠肺炎疫情影响促进城市更新等相关工作的通知》之日起施行。 《通知》共涉及6个方面：延长城市更新单元规划有效期延长城市更新项目原地价测算规定适用期限缓解企业资金压力加快商品房供应加快土地出让价款允许延期缴纳加快城市更新工作。 其中，加快商品房供应。 今年内，高层建筑主体工程形象进度将达到总层数的二分之一，装配式建筑已完工，凡符合标高0.00标准的商品房项目，均可申请预售。

记者从中原研究中心获悉，为帮助房企渡过难关，保证市场平稳运行，深圳住建局16日出台了相关指导配合政策。 其中包括允许房企以金融机构保函方式替代现金形式保证金、延期缴纳土地转让价款等，以缓解企业资金压力。 此外，放宽预售条件、加快审批流程等措施，也可以在帮助房企回笼资金的同时增加商品房供应，有利于避免疫情供应大幅减少导致的市场波动，对稳定市场房价发挥了重要作用。

据深圳中原研究中心数据显示，上周(4月13日(4月19日) )，深圳全市二手房成交1766套，环比增长37.75%。 成交面积151662平，环比上涨36.26%； 二手房成交均价58733元/平。

二手房价格普遍上涨，其中南山二手房价格上涨1.99%，涨幅最大。 从报价变更的区间来看，业主报价上升的盘源为55.35%，比上一周减少0.71%。 价格下跌的盘源比例为33.59%，与比较前一周相比增加了0.60%。

4月17日，深圳市住建局相关负责人表示，深圳近期部分热点领域、热点二手房价格上涨，主要是前期积累的需求集中释放，同时个别楼盘也有中介和媒体炒作预期价格上涨

深圳市住建局表示，2020年3月，深圳市二手房均价在64000元/平方米左右，价格总体保持平稳，市场价格涨幅不大，个别媒体炒作的价格整体上涨未见明显。

上述住建局负责人表示，总体来看，今年以来深圳房地产市场基本稳定，房价基本稳定。 深圳市将继续贯彻党中央国务院的决策部署，坚持“房不炒”定位，采取有力措施，确保房地产市场健康发展。 在住房供应方面，今年深圳市新开工建设商品住房1000万平方米左右，通过增加土地供应，加快新建住房上市，确保房地产市场供需平衡和价格稳定。

深圳市住建局还密切关注市场走势，二手房挂牌价格明显高于市场实际成交价，单位和个人恶意操纵房价，部分媒体发表扰乱市场秩序的不实言论，评估机构给予高度评价针对“黑手”违规经营等现象，会同有关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动，坚决打击违法行为，促进房地产市场平稳健康。