#增城#新房单价跌破2字头！增城扛把子开始扛不住了？

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新房单价跌破2字头！增城扛把子开始扛不住了？

新塘凭借着其优越的地理条件和持续不断的政策支持，在广州“东进”战略推进的过程中逐渐在市场中占有一席之地。正因为这样的优势，新塘的新建住宅成交均价一度飙升至每平方米2万元以上，并逐步成为增城房地产市场的代表符号。

然而，就在近日，当小编整理3月份广州82个板块的最新房价地图时，发现一直保持在2万元左右的新塘房价竟然跌破了万元大关。那么，这背后的原因是什么呢？

首先，让我们通过分析过去十年新塘新建住宅成交均价的变化趋势来寻找答案。根据克而瑞的数据监测，2023年新塘的商品住宅成交均价为22004元/平方米，相较于十年前上涨了129%。但是，可以看出，2019年成为了新塘房价走势的一个关键转折点。在此之前，新塘的商品住宅成交均价年涨幅始终保持在10%-20%之间；2019年的大幅上涨则与2017年和2018年因“双合同”问题导致成交均价失真的局面得以纠正有关。自2019年后，新塘的商品住宅成交均价增速放缓，特别是2021年房价达到近十年来的最高点25639元/平方米之后，最近两年开始由升转降。具体到近六年来新塘的新建住宅季度成交均价走势，克而瑞数据显示，今年第一季度新塘新建住宅成交均价降至19476元/平方米，较2023年同期下跌10%，创下了近六年以来的新低。

接下来，我们看到新塘面临的严峻挑战。尽管在过去的行情中，无论是在房价高位时期的2.56万元/平方米，还是今年第一季度的1.94万元/平方米，新塘新建住宅的成交量始终稳居全区首位。然而，在购买力并不缺乏的新塘，为何会开始大幅度降价呢？原因在于市场竞争日益加剧，主要表现在以下几个方面：

1. 同区域内的竞争加剧，网签量下降

一直以来，增城的房价战未曾停息。数据显示，尽管今年第一季度增城全区新建住宅成交均价下跌了10%，但成交量却同比减少了52%，新塘也未能幸免。克而瑞数据监测显示，今年第一季度新塘新建住宅成交574套，相比于2023年同一时期减少了59%。与此同时，与新塘同属一线临近黄埔区的中新镇与永宁街在今年第一季度也纷纷祭出了各种吸引客户的手段，例如中新镇的奥园中新誉府在4月初推出了总价仅66万元起，单价仅8800元/平方米的促销活动。

2. 同板块二手房挤压

增城市场的困难已经成为业界共识，不仅需要应对一手房市场的正面竞争，还要承受来自二手房市场的挤压，新塘同样面临着这一压力。以今年3月为例，同板块内的碧桂园凤凰城凤馨苑一套85平方米的两居室成交总价仅为85万元，折算单价为9942元/平方米。而七年前，相同类型的房源成交总价高达228万元，单价高达2.69万元/平方米，七年间的跌幅达到了62.5%。值得注意的是，单价9942元/平方米只是少数房源的情况。据克而瑞统计，截至今年3月底，凤馨苑二手房普遍成交均价为13795元/平方米，同比2018年下跌了近四成。同样位于新塘的锦绣新天地，截至今年3月底，二手房成交均价为12104元/平方米，同比2018年跌幅达31%。此外，增城区其他一些小区的跌幅甚至超过40%。

3. 黄埔区的影响

长期以来，新塘作为黄埔区外溢人口的首选地，在黄埔区实施限购政策期间，承接了大量的黄埔区外溢购房需求。但从去年下半年开始，黄埔区内各个板块一手房降价势头猛烈，二手房市场也开始吸引新塘的部分潜在买家。新房市场上，今年3月，黄埔区商品住宅成交均价为37249元/平方米，同比下跌了8%。从图表上看，与新塘相邻的科学城板块和东区街道今年3月的成交均价跌幅分别达到了10%和6%。就在上个月，科学城某楼盘更是给出了2.3万元/平方米的单价。在二手房方面，常年位列热销榜单的万科幸福誉从去年开始，单价就已经进入了2字头区间。今年以来，成交价更是多次跌破2字头，总价大约180万元就能购得一套大三房的房子。对比之下，黄埔区的二手房性价比较为明显。

总之，新塘在面临同区域竞争加剧、同板块二手房挤压以及来自黄埔区的竞争冲击等多重压力下，不得不调整房价策略以求在市场中立足。这些因素共同作用下，使得新塘新建住宅的成交均价出现了显著下滑。

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