楼板价15万一平！中国史上最贵地王钱从哪里来？

　　上海再一次重新定义了地王。

　　昨日上午，位于静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块，经过400多轮竞价，被融信中国以110.1亿拍下。可售楼板价达到14.3万/平方米，业内预估保本价15万。创下中国土地成交史上最贵单价地王记录。

　　这是上海12年来首次拍卖内环住宅用地。地块位置距离陆家嘴直线距离仅3公里，距离人民广场仅2公里，地段颇为优越，拍出新地王早在预期之中。

　　看点在于此次力压保利、万科等17家房产公司夺魁的，是一家上市仅7个多月、负债高企的民营房企：融信中国。仔细拆解融信的资金来源，背后竟然又是天量的低息债券。

　　杠杆凶猛：新晋地王上市7个月挥金340亿买地

　　融信中国(3301.HK)创立于2003年，今年1月13日才在香港主板上市，从IPO到拿下新中国地王仅相隔7个多月时间。截止昨日收盘，总市值约95亿港元，折合人民币约80亿。仅昨日所拍土地的总价就远超其市值。

　　不仅如此，在拍下静安地块之前，融信已经多次在土地拍卖中大显身手，在半个多月前，以31.55亿元竞得上海杨浦区新江湾城地块，预估可售部分楼板价达到9万元。统计显示：自年初以来，融信在上海、杭州等城市土地拍卖中耗资总额已经超过340亿。

　　财报显示：去年融信的销售收入约74.1亿，签约销售额约119.16亿。这意味着，今年以来融信在买地上花费的资金已经相当于去年全年销售额的4.5倍，签约销售额的近3倍。

　　凶猛拿地的融信财务杠杆并不低，在拍下地王的同时，融信也刷新着港股上市房产公司负债率的记录。

　　面包财经(微信公众号ID:mbcaijing)翻查了融信的招股书发现：从2012年到2015年上年半，融信的负债率分别约为：170%、500%、1540%和640%。2015年底的负债率虽然降低到247%，但仍然位列负债率最高的房地产类上市公司之一。以下是面包财经从招股书上摘取的截图：

　　可以作为对比的是：以善用金融杠杆著称的中国恒大，去年底的负债率也只不过93.5%。

　　债券市场再立功：上海一天卖地收入184亿

　　杠杆如此之高，融信天量拍卖土地的资金哪里来?

　　在新地王拍出之时，上海的银行系统已经开始对地王保持警惕，部分银行开始收紧对地王项目的信贷。但债券市场的大门依然敞开。

　　面包财经翻查财报发现：融信的底气很大程度上来源于去年下半年持续走低的债券利率，债券市场才是地王的大金主。

　　在2015年上半年之前，融信的主要资金来源是信托和银行贷款，利息并不低。招股书显示：截止2015年中期，融信借款总计182.4亿，其中信托及其他借款为160.3亿，占总借款的87.9%，平均利率为11.69%。

　　2015年一整年，融信没有拍卖任何土地。但是伴随着去年债券市场对房地产公司敞开，融信与很多地产公司一样，获得巨量来自债券市场的低成本资金，买地节奏骤然加快。

　　去年下半年以来，融信获准在交易所发行的公司债券和私募债总额高达110亿元，远高于在香港IPO时17.8亿港元的融资额。已经完成发行的债券利率更是远低于去年上半年信托融资的利率。其中第四期29亿元私募债在今年7月29日完成发行，利率仅为5.8%，较该公司去年上半年信托融资成本已经下跌过半。同一天，融信以31.55亿元竞得上海杨浦区新江湾城地块。

　　尽管资产规模远小于正在举牌万科的恒大，但融信频繁巨额拿地背后的资金来源和拿地节奏，与恒大买买买的启动时点惊人的相似：都是在获得债券市场天量低成本资金之后猛踩油门。相关文章可以在面包财经(微信公众号ID:mbcaijing)上查看《恒大举牌万科有恃无恐 背后隐现三大BOSS》。

　　仔细观察融信和今年其他诸多房产商的发债和买地记录，基本上可以归结为一个简单的节奏：发债、拍地、缴款，再发债、再拍地、再缴款。资金在债券市场、房地产商、土地财政三者间的循环已经成为地王项目的标配。

　　昨天下午，就在融信拍下静安地王的几个小时后。上海再度拍出两块土地，青浦徐泾和宝山顾村的两块以总价73.9亿成交，溢价率均超过100%。一天之内上海土地拍卖收入184亿。

　　此前高层会议首次明确提出“抑制资产泡沫”，地王算是资产泡沫吗?杠杆未去，天量廉价资金不减，资产泡沫如何抑制?