万科在广州南站退还三宗宅地，计划重造

万科重返广州土地市场

2024年12月17日，万科以底价28.8亿元拿下广州番禺南站商务区的三宗宅地，总面积约23万平方米，折合楼面价约1.1万元至1.3万元/平方米。这一消息在市场上引起了广泛关注，被视为万科时隔四年再次在广州公开市场拿地的积极信号。

然而，据21世纪经济报道了解，这三宗地块原本就由万科持有，但由于轨道交通建设的原因，这些地块一直不具备开发条件而处于闲置状态。此次，万科通过退地并获得货币返还，官方随后对这三宗地块进行了规划调整，万科再次将其收入囊中，过程中并未支付额外的资金。这种模式在广州近期较为常见，例如广州本地国企越秀地产也曾通过类似方式退出番禺区的一宗地块，换取50.03亿元的“地票”用于后续拿地。

盘活闲置土地的创新模式

此次挂牌的地块位于南站万科中心项目内。公开资料显示，2011年，万科广佛公司与石壁一村、石壁四村合作开发南站万科中心项目，项目由15个地块组成，总计容建面约126万平方米，占南站核心区约1/4的面积。由于轨道交通建设等客观原因，部分留用地块不具备开发条件，导致这些地块长期闲置。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这三宗地块在2023年底被政府收储并调整规划后，于2024年重新挂牌，前期作为土地整备方的万科拿下这些地块并无悬念。事实上，万科一直在努力盘活存量土地。2022年，广州市政府与万科集团签署了战略合作框架协议，双方在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加强合作，并建立了常态化沟通联络机制，推动合作事项的落实。

今年以来，随着先行案例的成功实施，万科南站地块的收储重新出让也有了现实依据。政府通过货币及指标返还的方式收储零散留用地，不仅获得了连片优质土地，还充分发挥了土地储备手段对片区发展的推动作用，增加了南站片区的多元化用地空间，提升了公共服务配套设施。此举不仅为当地村集体经济发展提供了资金保障，还解决了南站万科中心因轨道交通建设导致留用地不具备开发条件的问题，实现了社会、村集体、企业多方共赢，助力提升营商环境，推动片区高质量发展。

万科广佛公司表示，公司持续看好广州南站板块的发展潜力，本次获取的地块将缓解片区内住宅、教育和商业配套功能的稀缺问题。未来，万科将继续发挥自身在大型综合住宅区开发方面的优势，以大盘整体开发思路持续建设南站核心区。

万科面临的挑战与应对策略

尽管此次“拿地”动作受到资本市场的热议，但万科即将迎来偿债高峰期，这一事实让投资者尤为关注。公开数据显示，2025年全年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元；另有两笔境外债到期，存续本金规模约为66.4亿元。明年一季度，万科需要兑付的境内公开债高达98.9亿元。

据标普统计数据，截至2024年9月30日，万科报表未受限现金余额从2023年末的969亿元下降至773亿元，母公司现金也从2024年6月30日的71亿元下降至2024年9月30日的11亿元，这些资金显然不足以偿还短期债务。此外，万科的销售业绩也出现了下滑。根据万科披露的数据，今年11月，万科实现合同销售面积163.3万平方米，合同销售金额201.3亿元，同比下滑34.43%；从今年前11个月的数据来看，万科累计实现合同销售面积1638.0万平方米，合同销售金额2226.8亿元，同比下降35.11%。

在这种情况下，万科通过销售回款完成债券兑付将面临诸多挑战。此次在广州南站拿地，或许是万科当前可行的资产盘活方式之一，也符合当前的市场大背景。李宇嘉分析称，万科此次操作的亮点在于收储并优化规划再出让，且作为住宅用地开发，即“商办改住”。这一调整反映了各地在TOD片区、商务区供地模式上的普遍变化。过去，许多商务区规划了过于宏伟、规模过大的商办物业，但实际需求潜力有限。因此，各地都在调整供地模式，减少非住宅地块供应，增加住宅地块，以更好地满足市场需求。

去年以来，万科积极把握各类支持性政策，通过商改住、资源置换等多种方式全力实现难点项目的盘活。除了广州南站项目外，万科在沈阳等地也通过存量土地置换的方式获取项目。据统计，2023年至今，万科已累计盘活产能超过470亿元。